자본 없는 다주택자가 쥔 깡통전세, 시한폭탄에 묶인 보증금만 1조원

시그널: 속빈 전세들의 경고·(2)] 경기도내 '50채 이상 다주택자' 현황 분석

# 한명당 83채꼴… 최다 363채

전세가율 100% 이상 주택중 36.4%
2년간 '깡통 계약' 체결 6037건 달해
보증금 총합 9753억, 전체 3분의 1
상위 4곳, 전세가율 위험지역 겹쳐

# 다섯 곳중 한 곳 '고위험 주택'
취득 숫자, 2017년부터 네자릿수로
'무자본 갭투자' 78명·3476채 의심
부천 심곡·수원 권선·안양 안양동
구도심 위치 노후건물 주로 사들여


# 전세 사고 피해 '현재 진행형'
취득-준공일 한달이내 33명·723채
'수원 일가족 사기' 피의자도 포함
안양 한 오피스텔 16채 소유자 파산
여러 세대 문앞에 강제경매 통보문
"대부분이 근저당 끼고 위험한 운영
일부라도 세입자 못 구하면 사고로"


데이터상 위험 시그널을 따라 찾은 현장에는 세금 체납 통지서, 경매 압류 예고장 그리고 구속된 임대인이 있었다. 경인일보 특별취재팀이 전세가율 다음으로 주목한 두 번째 시그널은 '다주택자'다.



이미 드러난 주요 전세사기 사건들은 한 사람 혹은 소수 일당이 수백, 수천 채를 거느리며 위험한 임대업을 벌였다는 공통점이 있다.

미미하게 나타난 시그널을 좇을수록 경기도 곳곳의 현장에서 더 명확한 시그널들이 모습을 드러냈다. 관할 시군청이나 세무서 등의 압류 통지, 채권자의 요청에 따른 법원의 경매개시 결정사항 등은 현장을 찾았던 주택 대다수에서 수두룩하게 나타났다.

특별취재팀은 (주)빅밸류의 용역을 통한 빅데이터 분석을 바탕으로 경기도 내 연립·다세대 및 오피스텔을 50채 이상 보유한 다주택자 명단을 추리고, 이들의 보유 주택 목록과 전세가율 100% 이상 거래 내역을 대조해 시그널을 중첩했다.

이렇게 정리한 '고위험' 전세를 시군별로 분류하고 일부 건물에 대해선 현장 취재에 나서 보이지 않는 문제까지 파헤쳤다.

특별취재팀의 빅데이터 분석 결과, 경기도에서 연립·다세대 및 오피스텔 50채 이상을 보유한 다주택자는 203명이었다. 이들이 가진 건물 수는 모두 1만6천939채다. 한 명의 다주택자가 평균적으로 83채가량 보유한 셈으로, 한 사람이 최대 363채까지 보유하는 사례도 있었다.

이 명단은 최근 '수원 일가족 전세사기' 의혹 사건 피의자인 정모씨와 아내, 아들의 이름은 물론 지난 4월 발생한 '동탄 전세사기' 사건 피고인 박모씨도 담고 있었다. 명단 내 모든 다주택자가 보유한 주택 가운데 자기자본 하나 없이 체결된 전세계약의 보증금 총액은 1조원에 육박했다.

이들이 가진 주택들의 정보와 지난 2021~2022년 전세가율 100% 이상(깡통전세)으로 체결된 전세계약 사례들을 함께 분석한 결과, 총 6천37건의 깡통전세 계약이 다주택자 보유 주택에서 이뤄진 것으로 나타났다. 이는 전체 깡통전세 계약 건수(1만6천550건)의 36.4%다. 보증금 액수로는 도합 9천753억여원으로 전체 깡통전세 보증금(2조9천억원)의 33.3%에 달했다.

이들 다주택자의 보유 주택들을 31개 시군별로 분류했을 땐 수원시가 3천431채(20.2%)로 가장 많은 비중을 차지했다. 이외 화성시가 2천39채(12.0%), 부천시 1천941채(11.4%), 고양시 1천50채(6.2%) 등 순으로 1천 채 이상인 지자체 상위권에 올랐다. 500~999채에 해당하는 지역은 용인시(994채·5.8%)·안양시(896채·5.2%)·안산시(801채·4.7%)·성남시(680채·4.0%)·평택시(642채·3.7%)·오산시(630채·3.7%)·시흥시(615채·3.6%)·파주시(612채·3.6%) 등이었다. 의정부시, 군포시 등 나머지 19개 시군은 500채 미만이었다.

다주택자 건물 다섯 중 하나꼴로 위험한 '깡통소리'

특별취재팀은 경기도 내 50채 이상 보유 다주택자의 주택 정보 가운데 특히 '취득일'에 집중해 고위험성 시그널을 추적했다. 무자본 갭투자는 대개 전세 시세가 높을수록 빈번하게 벌어지는 탓에, 이들이 전세 수요가 하늘을 찌르던 시기 건물을 사들인 경우 상대적으로 더 위험한 거래로 볼 수 있다.

실제 이번 '경기도 내 50채 이상 다주택자' 빅데이터에 포함된 소유주들이 주택을 사들인 시기는 1998년부터 2023년까지 다양했는데, 이중 특정 연도에 수치가 급증하는 모양새를 나타냈다. 지난 2009년 82채, 2010년 12채에서 2011년 538채로 늘어나더니 2016년(707채)까지 일정 수준을 유지했었다. 이후 전세가가 급등하기 시작하던 2017년부터 1천11채, 2018년 1천356채, 2019년 1천803채, 2020년 2천8채로 폭등하다 2021년엔 2천954채로 정점을 찍었다.



후략

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